今回取り上げるのは、2021年9月15日に開示されたサムティ・レジデンシャル投資法人（以下SRI)の12期（2021年7月期）決算説明資料です。
資産運用会社は、サムティ株式会社（出資比率67%）、大和証券グループ本社（出資比率33％）が出資するサムティアセットマネジメント株式会社にて、SRIは2015年6月に上場しております。

 

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略等

主たる投資対象をレジデンス（80%以上）と運営型施設（ホテル・ヘルスケア）（20％以下）として、主要地方都市（札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市の８都市)（50％以上）を中心とした日本全国の幅広い都市において分散投資を行う。

第12期のトピックス

１．投資環境

不動産売買市場については、低金利環境が続く中、市場参加者の投資意欲は引き続き旺盛であり、取引価格は高騰した状態が継続している。

賃貸住宅市場については、賃貸住宅の供給は低位で推移しており、本投資法人が主として運用する主要地方都市における世帯数は、新型コロナウイルス感染症の影響による緊急事態宣言を受けてもなお減少することなく推移している。なお、総務省が発表した「住民基本台帳人口移動報告」によれば、東京23区においては 2021年２月以降も３月を除き転出超過が続く一方で、主要地方都市全体では転入超過が続いている。

２. 新型コロナウイルス感染症による影響　（決算説明資料より抜粋）

３. 内部成長

本投資法人は、地域の特徴や需要に合わせたリーシング活動ならびに共用部や居室の改修等を進め、快適性、利便性、安全性等のユーザビリティの向上に取り組んでいる。大規模工事の実施にあたっては、サムティグループとの連携を図ることにより、コスト削減を実現している。調整後賃料単価（{月額賃料収入＋（礼金収入÷想定契約期間）}÷契約面積）については、プロパティマネジメント会社と連携し、地域の特徴や需要を踏まえた 賃料設定や礼金収受等に取り組んでおり、新型コロナウイルス感染症の感染拡大の環境下においても引き続き堅調に推移しています。稼働率については、政府による緊急事態宣言の影響があるものの、当期の稼働率は昨年と概ね同水準で推移しており、当期末における総賃貸可能面積は282,814.60㎡、稼働率は95.7％となっている。

４. 外部成長

当期においては、2021年５月に「S-FORT熱田花街」「S-FORT堀田通」「S-FORT春日井」（3物件の取得価格合計17.87億円）を取得し、「S-FORT葵一丁目」「S-FORT静岡本通」「S-FORT相模原」（譲渡価格合計20.87億円）を譲渡した。

その結果、当期末における本投資法人の保有資産は132物件、 取得価格の合計は1,182.42億円となり、エリア別投資比率は、取得価格ベースで地方都市比率73.2％（主要地方都市48.2％、その他地方都市25.0％）、首都圏比率26.8％となった。

５. 資金調達の概要

当期においては、2021年６月30日付にて、2021年６月30日返済期限の長期借入金（タームローン１-D）20億円及び2021年７月31日返済期限の長期借入金（タームローン7-A）32億円について、株式会社三井住友銀行より長期借入金（タームローン16-A）9.2億円、株式会社福岡銀行、株式会社横浜銀行、株式会社香川銀行、株式会社新生銀行、株式会社十八親和銀行及び株式会社熊本銀行より長期借入金（タームローン16-B）42.8億円への借り換えを行った。

この結果、当期末時点における有利子負債残高は634.35億円となり、LTV」は50.8％となった。

 

主要指標（決算説明資料より抜粋）