今回取り上げるのは、2021年5月18日に開示されたケネディクス商業リート投資法人（以下KRR)の12期（2021年3月期）決算説明会資料です。
KRRの資産運用会社は、ケネディクスグループのケネディクス不動産投資顧問株式会社。また、スポンサー並びにこれに準ずる物件サポートライン提供会社として、三井住友ファイナンス＆リース株式会社、SMFLみらいパートナーズ株式会社、日本商業開発株式会社、株式会社ピーアンドディーコンサルティング、伊藤忠株式会社が名を連ねています。
KRRは、生活密着型商業施設への投資を主用途とする投資法人として2015年2月に上場しましたが、2018年5月投資比率20％以下を条件として物流施設への投資も可能となりました。

 

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略 （決算説明会資料より抜粋）

第12期のトピックス

１．投資環境

当期における日本の経済状況は、新型コロナウイルス（COVID-19）の感染拡大の影響により、雇用・所得環境 の弱含みや個人消費の持ち直しの動きに足踏みがみられる等、依然として厳しい状況にある。その一方で、輸出や生産が増加するとともに大幅に悪化した企業収益や業況感も徐々に改善する等、持ち直しの動きもみられた。

本投資法人が重点投資を行う生活密着型商業施設については、新型コロナウイルスの感染拡大の環境下において飲食店を含むサービス系店舗や一部のアパレル店舗が売上を落としているが、食品スーパー、ドラッグストア、ホームセンター等の生活必需品を扱う専門店は引き続き底堅い需要を維持している。

金融環境については、国内外における金融緩和政策等を背景に、金利水準は引き続き低位安定した展開となっている。

不動産売買市場においては、新型コロナウイルスの感染拡大を機に、当初、一部において不動産投資について慎重な姿勢を示す投資家もみられた。しかし、国内外での緩和的な金融施策等を背景に、投資家による不動 産への投資意欲は回復しており、足もとにおいては活発な取引が行われている。

２. 新型コロナウイルス感染症による影響　（決算説明資料より抜粋）

３. 外部成長

当期において3物件（千葉北配送センター：取得価格12.5億円、札幌白石配送センター：取得価格8億円、もねの里モール（増築2棟）：取得価格3.43億円）を取得し、1物件（代官山アドレス・ディセ（準共有持分40％）：譲渡価格26.57億円・取得価格2,156百万円）を譲渡した。また、横浜上郷配送センターにおいて休憩室棟の増築（建築費総額9百万円）を行った。

その結果、当期末（2021年3月31日）現在におけるポートフォリオは、合計64物件（取得価格の総額2,267億円）となった。

４. 内部成長（決算説明資料より抜粋）

５. 資金調達の概要

当期においては、既存借入れの借換えを目的とした借入れ（159.5億円）を行い、当期末（2021年3月 31日）現在の借入金残高は1,048億円、投資法人債を含めた有利子負債（有利子の敷金・保証金を除く。）は1,128億円となった。

資金の借入れに際しては、返済期限の分散化と長期化を図る一方で、財務戦略上の機動性や柔軟性の観点から、借入れを行った。また、一部の長期借入金については金利上昇リスクをヘッジするため、金利スワップの活用等により、金利を固定化している。

以上の結果、当期末（2021年3月31日）現在の借入金及び投資法人債の平均残存年数は4.4年、加重平均金利は1.00％、長期負債比率は100.0％、LTVは44.8％となった。

 

主要指標（決算説明資料より抜粋）