今回取り上げるのは、2021年4月14日に開示されたGLP投資法人の第18期（2021年2月期）決算説明資料です。
同投資法人は、中国系投資会社を大株主とするグローバル・ロジスティック・プロパティーズ・リミテッドの日本法人である日本GLP株式会社をスポンサーとする物流施設特化型J-REITです。GLP投資法人は2012年12月に上場しております。

 

ポートフォリオ投資方針等

物流施設又は物流施設に付随・関連する不動産を本体又は裏付けとする不動産関連資産を対象として投資を行なう。

投資エリアは、関東圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県、群馬県、山梨県）を投資比率50～70％、関西圏（大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県、奈良県、和歌山県）を投資比率20～40％、その他の地域を5～20％とする。

第18期のトピックス

１．投資環境

先進的物流施設の賃貸市場においては、電子商取引企業およびサードパーティロジスティクス（3PL）事業者等による新規拡張や拠点集約・統合等の流れや、人手不足やサプライチェーンの効率化といった物流業界が直面する 経営課題への対応を背景に、先進的物流不動産に対する需要は引き続き強いと考えている。また、コロナ禍を通じた人々の生活様式や消費動向の変化による電子商取引の一層の拡大も、先進的物流施設に対する需要の拡大を 後押しするものと考えている。このような環境の下、2020年12月末時点の首都圏における大型マルチテナント 型物流施設の空室率は0.5%と歴史的低水準で推移しているほか、2020 年に供給された大型マルチテナント型物流施設に対する2020年12月末時点のテナント内定率についても、首都圏 99％・近畿圏 80％に到 達するなど、先進的物流施設への需給バランスは、引き続き安定して推移している。

物流不動産取引市場では、底堅い需要、安定した賃料収入の見通し等を背景に、金融緩和が継続する環境の下、年金基金や保険会社等をはじめとした機関投資家の投資意欲は衰えを見せず資金流入が継続しており、取引利回りは引続き低位で推移し、不動産価格は高水準となっている。

２. 外部成長

既存物件のうち GLP 廿日市にかかる信託受益権を 2020年10月9日付にて譲渡した（譲渡価格：29.3億円、売却益：10.79億円）。また、本資産運用会社の優先交渉権対象物件11 物件のうち、GLP 開発物件6物件（GLP 横浜（準共有持分 60％）、GLP 狭山日高Ⅱ、GLP 浦安Ⅱ、 GLP 柏Ⅱ、GLP 八千代Ⅱ、GLP 六甲Ⅲ）及び第三者物件1 物件（GLP 東扇島Ⅲ）の計7物件を2020年12月に取得した（取得価格合計：982.3億円）。

この結果、当期末時点で本投資法人が保有する資産は83物件、取得価格合計7,411億円となっている。

３. 内部成長

スポンサーである GLPグループのインハウスのリーシングチームと協働し、先進的物流施 設に対する堅調な需要を背景に、本投資法人は上場来17期連続での賃料増額を達成している。

当期末時点のポーフォリオ稼働率は 99.7％と良好な水準を維持している。なお、当期末の鑑定評価額合計は8,926億円 となっており、含み益は1,828億円に達した。

４. 資金調達の概要

2020年7月に銀行借入により資金調達した158億円を、2020年9月発行 の第15回無担保投資法人債（J-REIT 業界初の起債となるサステナビリティボンド、10年債）及び2020年 10月実行の銀行借入によりリファイナンスを行うことで、資金調達期間の長期化を実現した。また、2020年12月11日付取得7物件の取得資金及び関連費用の一部に充当するため、同日付で446.8億円の新規の借入れを実施した。さらに、2020年12月には第3回無担保投資法人債のリファイナンスとして第16回無担保投資法人債（サステナビリティボンド、15 年債）を発行し、借入期間の長期化と返済期限の分散化を推進した。

上記の結果、当期末時点の有利子負債残高は 3,295億円（借入金残高 2,898億円、投資法人債残高397億円）、LTV は 44.4％を維持している。

 

主要指標（決算説明資料より抜粋）