今回取り上げるのは、2021年1月19日に開示されたSOSiLA物流リート投資法人（以下SOSiLA)の2期（2020年11月期）決算説明会資料です。
SOSiLAの資産運用会社は、住友商事グループの住商リアルティ・マネジメント株式会社にて、SOSiLAは2019年12月に上場しています。

 

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略

SOSiLAの投資対象不動産は、その主たる用途を物流不動産施設とし、ポートフォリオの80％以上を目安としている。また、データセンター、通信施設、研究施設、工場、資材・車両ヤード及び空港・港湾関連等施設をインダストリアル不動産と位置づけ、ポートフォリオの20％以下で投資を行なう。

投資地域は、関東(東京・神奈川・千葉・埼玉・栃木・群馬)・関西(大阪・兵庫・京都・奈良・和歌山・滋賀・三重)エリアで70％以上の投資比率とする。

LTVは平常時において35～45％にて運用。

減価償却費の30％を目途とした継続的な利益超過分配によって、安定的な分配金水準の確保及び効率的なキャッシュマ ネジメントを目指す。

第2期のトピックス

１．投資環境

不動産売買取引市場においては、緩和的な金融環境を背景に、投資家の投資意欲は引き続き高い状況にあり、SOSiLAが投資対象とする優良な物流施設の利回りは低下傾向が継続している。 物流不動産市場においては、EC市場の堅調な拡大を背景に、企業による物流業務の外部委託に伴う3PL市場規模の拡大や物流拠点の再編への動き等により、多機能で利便性の高い物流施設へのテナントニーズは一層高まる傾向にありましたが、新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響により、生活必需品の需要 増加による在庫の積み増し等が追い風となり、今後も先進的物流施設への需要は一層増加するものと考えられる。

２. 外部成長

2020年10月に、（仮称）平塚ラストマイルセンターを取得価格12億円で取得した。この結果、当期末現在で保有する物件は8物件、取得価格の合計は777.6億円となっている。

３. 内部成長（決算説明資料より抜粋）

現状の稼働率は100％。内部成長を牽引する取り組みの一つとして以下を示す。