今回取り上げるのは、2019年7月17日に開示されたアクティビア・プロパティーズ投資法人（以下API)の15期（2019年5月期）決算説明会資料です。
APIの資産運用会社は東急不動産リート・マネジメント株式会社にて、2012年6月に上場しています。

 

ポートフォリオ戦略（一部抜粋）

投資クライテリアと立地
      APIは、都市型商業施設（東京都及び三大都市圏の政令指定都市（横浜市・川崎市・相模原市・さいたま市・千葉市・名古屋市・京都市・大阪市・堺市・神戸市）並びに国内の主要都市（札幌市・仙台市・福岡市等）のターミナル駅に隣接するエリア又は繁華性の高いエリアに所在し、高い視認性を有する商業施設）と東京オフィス（東京23区に立地するオフィスビスのうち、オフィス集積があるエリアの駅至近に位置するオフィスビル）に70％以上の比率で投資を行う。

      これら以外への投資は、30％を上限として、
        〇商業施設の場合
           東京都、三大都市圏の政令指定都市及び国内の主要都市並びにその周辺地域に所在する安定的な商圏を有する立地の物件。
        〇オフィスビルの場合
           東京都、三大都市圏の政令指定都市及び国内の主要都市をはじめとする国内主要都市に所在し、駅から10分以内の立地。
へ投資をおこなっている。

 

第15期のトピックス

１．投資環境
      商業施設を取り巻く環境については、個人消費が基調として緩やかに持ち直して推移したが、内閣府公表の「消費動向調査」においては、消費マインドに弱い動きも見られた。また、国土交通省公表の「訪日外国人消費動向調査」によれば訪日外国人旅行者数は引き続き増加基調にあり、インバウンド需要は高水準で推移している。
      オフィス市場については、都心5区の平均空室率が2018年11月以降1％台で推移していることに加え、平均賃料の上昇局面が65か月連続と過去最長を更新する等、良好な需給環境が継続している。また、東京以外の主要都市においても、空室率は過去最低水準で推移しており、賃料水準の緩やかな上昇傾向が続いている等、市場環境は好調を維持している。

２. 外部成長
      15期中の物件異動は、2019年1月に「東急プラザ銀座（底地）（30％準共有持分）」（取得価格375億円）、「キュープラザ原宿（60％準共有持分）」（取得価格132億円）、「EDGE心斎橋」（取得価格198億円）の合計3物件を取得。また、2019年3月に「A-FLAG赤坂（50％準共有持分）」（売却価格375億円）を譲渡。その結果。当期末時点の保有資産合計は45物件（取得価格合計5,004.85億円）、総賃貸可能面積は415,167㎡（125,586坪）となった。

３. 内部成長
      ①オフィス
       都内オフィスに関しては、賃料改定のトレンドに変化の兆しは見られず、昨期から増額基調は継続。賃料増額は、7,855千円/月、平均増額率は+9.1％となった。賃料ギャップについても、都内オフィスはもとより大阪・名古屋エリアでも拡大基調。大規模オフィスビル供給に関しては、従来の予想から大きな変化は見られず、過剰な供給傾向は見られない。また、今後5年間の供給予想は、港区（虎ノ門・新橋エリア他）、千代田区（大手町・丸の内・有楽町エリア他）が中心であり、APIへの影響は限定的と言える。
      ②商業施設
       稼働率は99％以上、平均契約残存期間も8.2年と安定的な運営が見込まれている。また、固定賃料比率についても96％であり景気に左右体系が構築されている。
      ③ホテル
       15期の3ホテル（赤坂エクセルホテル東急、札幌東急REIホテル、オリエンタルホテル）の平均客室稼働率は、86％ RevPARは平均105％と高水準で推移。

４．財務戦略について
      LTVの想定レンジを40～50％に設定し、現状は45％前後で推移。LTV50％までの取得余力は約457憶円。ポートフォリオの含み損益額は、上場来最高となる917億円に拡大。

５．資金調達の概要
      当期においては3物件の取得及び関連費用の一部充当するため、2018年12月に公募による投資口の発行（67,320口）及び2019年1月に第三者割当による新投資口の発行（5,200口）並びに350億円の資金の借入を行うとともに、返済期日が到来した借入金及び投資法人債の返済等のため、合計237億円の借換を行った。これにより当期末時点での有利子負債残高は、2,343.5億円（借入金2,203.5億円、投資法人債140億円）となっている。

 

主要指標（決算説明資料より抜粋）