動画概要

日本ロジスティクスファンド投資法人（日本ロジ）は、三井物産をメインスポンサーとして設立された日本初の「物流リート」です。安定した収益基盤と財務基盤を活かし、1口当たり分配金の安定と持続的な成長を目指して運用を行っています。
動画では資産運用会社の代表取締役社長　亀岡直弘が、日本ロジの特長や戦略について説明します。
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日本ロジの特徴について

■日本ロジの近況と戦略について

コロナ禍でも物流施設の賃貸市場は安定的に推移しています。日本ロジは直近決算（2020年7月期末）において高い稼働率と賃料上昇を実現し、堅調な運用を継続しています。
堅調な運用の中、日本ロジはさらなる成長を目指して独自の成長戦略である保有物件の再開発（Own Book Redevelopment: OBR））を事業決定しました。
日本ロジの運用の安定性と保有物件の再開発（OBR）について説明します。

■運用の安定性が評価される物流REIT

物流施設の賃貸は、相対的に景気変動の影響を受けにくいと言われており、コロナ禍においても稼働率・賃料は堅調に推移しています。物流REITの投資口価格は新型コロナウイルスの感染が拡大し始めた2020年3月に大きく下落しましたが、その後は収益基盤の安定性が評価され、オフィス、商業、ホテル等を保有するREITと比較して相対的に堅調に推移しています。

物流施設はモノを届ける物流サービスを提供する企業が利用しており、社会生活や企業活動を支える社会基盤として重要な役割を果たしています。モノを届けるサービスは景気動向に左右されず必要とされるため、物流施設の賃貸需要も景気変動の影響を受けにくく相対的に安定していると考えられます。
また、物流施設の賃貸借契約は長期間の固定賃料での契約が多く、安定的な賃料収入が期待できます。物流施設の賃貸借契約期間は3年から5年程度、長いものでは10年超あります。

さらに、ネット通販の市場拡大も物流施設の賃貸需要を後押ししています。ネット通販業者は取り扱う商品を物流施設で管理しているため、ネット通販の拡大は物流施設賃貸需要の増加に繋がります。ネット通販の利用率はアメリカや中国、イギリスなどは10％を超える水準ですが、日本はまだ6％台ですので、巣ごもり消費も追い風となって今後さらにネット通販の市場が拡大することが期待できると考えています。

■日本ロジはコロナ禍でも安定的な運用を継続

日本ロジが保有する物件も安定的な運用を継続しています。2020年10月末時点の稼働率は100％と高稼働率を維持しています。
新型コロナウイルスの感染拡大下でも、ネット通販や日用品を中心に物流施設への需要は堅調に推移しています。
海外のロックダウンや日本の緊急事態宣言の局面においても日用品等、人々が生活を送るうえで必要な荷物に関する物流については通常どおりに動いていました。特に、巣ごもり消費の増加でネット通販や日用品等の荷動きが活発化したことは、物流施設の賃貸においてプラスの材料となります。
日本ロジのポートフォリオで取り扱われている荷物のうち、72.9%はネット通販や日用品等を含む消費者向けの荷物であり、新型コロナウイルスの感染拡大の影響を受けにくいテナント構成になっています。

■安定的な運用の中、成長戦略として保有物件の再開発（OBR）を事業決定

日本ロジは、コロナ禍でも安定的な運用を継続しており、引き続き「1口あたり分配金の安定と成長」を掲げて堅実な運用を行っていきます。経済情勢が不透明な現況で、安定運用に努めながらも成長の機会もしっかり捉えたいと考えています。

日本ロジの最も独自性の高い戦略として、保有物件の再開発（OBR）があります。日本ロジは2020年9月に浦安物流センターの再開発（OBR）を事業決定しました。

浦安物流センターの再開発（OBR）は、1階建ての築35年の倉庫を4階建ての最新スペックの施設に建替える事業です。建替えによって、1階建てから4階建てになるため賃貸可能面積が3.8倍になり、賃貸事業に伴う収益も3.8倍に増加します。 また、物件の鑑定評価額と帳簿価額の差額である含み益も1.3倍とより資産価値の高い物件となります。

2020年9月に浦安物流センターの再開発（OBR）について事業決定し、現在、既存建物の解体工事中です。2021年3月より新築建物の建設工事を開始し、2022年7月に竣工予定です。

■日本ロジの独自の戦略である保有物件の再開発（OBR）を通じて1口あたり分配金の安定と成長を目指す

日本ロジは、再開発（OBR）を過去4回実施し収益性と資産価値の向上を達成しており、今回5回目の再開発（OBR）の実施となります。保有資産の再開発（OBR）という取り組みを継続的に行っているのは日本ロジのみであり、日本ロジの大きな特長となっています。

特に物流REITでは、スポンサーが物件を開発し、傘下のREITがそれを取得することが多く、スポンサーではなくREITが開発利益を享受できる運用体制を目指している物流REITはあまりいないと想像します。また、実績がありノウハウ・知見の蓄積が進んでいることや、豊富な含み益があることなどを踏まえると、保有資産の再開発（OBR）は限られたREITのみが実行可能な戦略であると推察します。実際に保有物件の全面的な再開発を戦略として継続的に行っているのはJ-REITの中でも日本ロジのみであり、保有資産の再開発（OBR）は他REITとの差別化が図れる日本ロジ独自の成長戦略であると考えています。

今後も、安定的な運用を維持しつつ、今後も引続き保有物件の再開発の実施を検討し、1口あたり分配金の安定と成長を目指して参りたいと思います。

■日本ロジスティクスファンド投資法人・概要

日本ロジスティクスファンド投資法人（以下、「日本ロジ」）は三井物産をメインスポンサーとして2005年に上場した日本初の物流REITです。主として首都圏、近畿地域、中部地域及び九州地域に所在する物流施設の取得や保有物件の再開発により、ポートフォリオの資産価値の向上を図り、含み益を増大させることで、安定した収益基盤を構築しています。また保守的な財務運営により業界内でも高い水準の格付を取得する等、強固な財務基盤を有しています。ポートフォリオは、2020年10月末時点で合計49物件・取得価格総額2,695億円（鑑定評価額3,498億円）の不動産を運用しています。

講演者紹介

三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社
代表取締役社長　亀岡　直弘

【略歴】

慶應義塾大学 大学院にて修士課程を修了後、2002年4月に三井物産に入社。三井物産や同社関係会社にて資産運用業、証券業等の金融ビジネスに従事する等、入社以来一貫して投資家に価値を提供する仕事を担当。2004年6月、ジャパンオルタナティブ証券株式会社（現三井物産オルタナティブインベストメンツ株式会社）出向。日本ロジスティクスファンド投資法人のプレREITファンドの組成及び機関投資家向けの販売に従事。英国駐在や、不動産私募ファンド及び私募REITの運用会社である三井物産リアルティ・マネジメント株式会社への出向等の後、2016年10月より株式会社かんぽ生命保険へ出向し、不動産ファンド・PEファンド・インフラファンド等への投資を行う投資チームの立上げ及び投資業務に従事。2019年2月より現職。